📅 Zuletzt aktualisiert: 22.08.2026 · 📖 Lesezeit: ca. 14Minuten
Eine Immobilie in Spanien kann verschiedene Steuerpflichten auslösen. Welche Regeln gelten, hängt insbesondere davon ab, ob der Eigentümer in Spanien steuerlich ansässig ist, wie die Immobilie genutzt wird und ob sie verkauft wird.
Zu unterscheiden sind beispielsweise:
Für die steuerliche Behandlung einer spanischen Immobilie ist zunächst zu klären, ob der Eigentümer in Spanien steuerlich ansässig ist.
Ein spanischer Steuerresident unterliegt grundsätzlich der spanischen Einkommensteuer IRPF auf sein weltweites Einkommen.
Wer in Spanien nicht steuerlich ansässig ist, aber eine Immobilie in Spanien besitzt, kann wegen dieser Immobilie der spanischen Impuesto sobre la Renta de no Residentes – IRNR unterliegen.
Hierfür wird insbesondere das Modelo 210 verwendet.
Für eine Immobilie, die beim Steuerpflichtigen als vivienda habitual, also als steuerliche Hauptwohnung gilt, wird im Rahmen der IRPF grundsätzlich keine fiktive Immobilienrente nach dem System der imputación de rentas inmobiliarias angesetzt.
Nach den Regeln der Agencia Tributaria können unter bestimmten Voraussetzungen auch bis zu zwei gemeinsam mit der Hauptwohnung erworbene Garagenstellplätze zur Hauptwohnung gehören.
Besitzt ein spanischer Steuerresident zusätzlich zur Hauptwohnung eine weitere Immobilie, die weder vermietet noch einer wirtschaftlichen Tätigkeit zugeordnet ist, kann die sogenannte imputación de rentas inmobiliarias relevant werden.
Das kann beispielsweise betreffen:
Bei bestimmten nicht vermieteten Immobilien wird für die IRPF ein rechnerischer Betrag als Immobilienertrag zugerechnet.
Für das Steuerjahr 2025 nennt die Agencia Tributaria grundsätzlich:
Für 2025 gilt der Satz von 1,1 % insbesondere bei Immobilien, deren Katasterwert aufgrund eines allgemeinen kollektiven Bewertungsverfahrens überarbeitet, geändert oder festgestellt wurde, wenn dieser Wert ab dem 1. Januar 2012 wirksam wurde.
Stand eine Immobilie nur während eines Teils des Jahres zur eigenen Verfügung, wird die Zurechnung grundsätzlich zeitanteilig berechnet.
Bei mehreren Eigentümern wird der Betrag grundsätzlich entsprechend dem jeweiligen Eigentumsanteil zugerechnet.
Wird eine Immobilie vermietet, entstehen grundsätzlich tatsächliche Einkünfte aus der Immobilie.
Bei einem spanischen Steuerresidenten werden entsprechende Einkünfte grundsätzlich im Rahmen der IRPF berücksichtigt.
Für die steuerliche Berechnung können je nach Situation bestimmte mit der Vermietung zusammenhängende Aufwendungen berücksichtigt werden.
Eine deutsche Immobilie verschwindet steuerlich nicht, nur weil ihr Eigentümer nach Spanien umzieht.
Ist der Eigentümer in Spanien steuerlich ansässig, unterliegt er grundsätzlich mit seinem Welteinkommen der spanischen IRPF.
Das Doppelbesteuerungsabkommen Deutschland–Spanien enthält jedoch besondere Regeln für Immobilien.
Einkünfte aus einer in Deutschland gelegenen Immobilie dürfen nach Artikel 6 DBA auch in Deutschland besteuert werden.
Spanien berücksichtigt diese Einkünfte bei einem dortigen Steuerresidenten nach seinen Vorschriften. Für die nach dem DBA zulässige deutsche Steuer ist grundsätzlich die spanische Regelung zur Vermeidung der Doppelbesteuerung zu beachten.
Auch ein Gewinn aus der Veräußerung einer in Deutschland gelegenen Immobilie kann nach Artikel 13 DBA in Deutschland besteuert werden.
Gleichzeitig ist bei einem spanischen Steuerresidenten die spanische steuerliche Behandlung zu prüfen.
Für Immobilien ist insbesondere Artikel 6 des Doppelbesteuerungsabkommens wichtig.
Grundsätzlich darf der Staat, in dem sich die Immobilie befindet, Einkünfte aus dieser Immobilie besteuern.
Für Veräußerungsgewinne aus Immobilien enthält Artikel 13 eine entsprechende Regelung.
Die Agencia Tributaria weist für in Spanien ansässige Personen mit deutschen Immobilieneinkünften ausdrücklich darauf hin, dass solche Einkünfte grundsätzlich in beiden Staaten steuerlich relevant sein können und in Spanien eine Anrechnung der deutschen Steuer im Rahmen der geltenden Voraussetzungen möglich ist.
Beim Verkauf einer Immobilie können mehrere steuerliche Folgen gleichzeitig entstehen.
Dazu können insbesondere gehören:
Je nach persönlicher Situation können außerdem besondere Steuerbefreiungen oder Vergünstigungen in Betracht kommen.
Bei einem spanischen Steuerresidenten kann der Gewinn aus dem Verkauf einer Immobilie einen steuerpflichtigen Vermögensgewinn in der IRPF darstellen.
Vereinfacht wird dabei nicht einfach der gesamte Verkaufspreis besteuert.
Entscheidend ist grundsätzlich die Differenz zwischen dem nach den gesetzlichen Regeln bestimmten Veräußerungswert und dem entsprechenden Erwerbswert.
Neben einer möglichen Einkommensteuer kann beim Verkauf beziehungsweise bei bestimmten Eigentumsübertragungen einer städtischen Immobilie eine kommunale Steuer relevant sein.
Sie wird üblicherweise als Plusvalía Municipal bezeichnet. Die offizielle Bezeichnung lautet:
Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana – IIVTNU.
Dabei geht es um den Wertzuwachs des städtischen Grund und Bodens, nicht schlicht um denselben steuerlichen Gewinn, der bei der Einkommensteuer berechnet wird.
Die konkrete Berechnung und Abwicklung erfolgt nach den gesetzlichen Vorgaben und der zuständigen Gemeinde.
Die Impuesto sobre Bienes Inmuebles – IBI ist eine kommunale Immobiliensteuer.
Sie wird von der zuständigen Gemeinde erhoben und knüpft an Immobilien beziehungsweise bestimmte Rechte daran an.
Die Höhe hängt unter anderem vom Katasterwert und dem von der jeweiligen Gemeinde anzuwendenden Steuersatz ab.
Ist eine Person in Spanien steuerlich ansässig und besitzt weiterhin Immobilien außerhalb Spaniens, kann zusätzlich die Informationspflicht des Modelo 720 relevant sein.
Immobilien und bestimmte Rechte an Immobilien im Ausland bilden dabei einen eigenen Informationsblock.
Wer nicht in Spanien steuerlich ansässig ist, aber eine Immobilie in Spanien besitzt, kann der spanischen Nichtresidentensteuer IRNR unterliegen.
Für entsprechende Steuererklärungen wird insbesondere das Modelo 210 verwendet.
Relevant kann es beispielsweise sein bei:
Für steuerpflichtige Einkünfte aus der Vermietung wurden die Abgaberegeln ebenfalls geändert. Nach der aktuellen Regelung werden entsprechende Steuererklärungen mit zu zahlendem Betrag grundsätzlich in den ersten zwanzig Kalendertagen des April des auf das Entstehungsjahr folgenden Jahres eingereicht.
Auch beim Erwerb einer Immobilie in Spanien fallen Steuern und Nebenkosten an.
Welche Steuer anfällt, hängt unter anderem davon ab, ob eine gebrauchte Immobilie oder ein steuerlich entsprechend behandelter Neubau erworben wird.
Da Kaufsteuern, Notar, Grundbuch, rechtliche Prüfung und weitere Kaufnebenkosten ein umfangreiches eigenes Thema sind, behandeln wir sie in unserem separaten Kaufratgeber.
Bei der steuerlich anerkannten Hauptwohnung eines IRPF-Steuerpflichtigen erfolgt grundsätzlich keine imputación de rentas inmobiliarias.
Das kann falsch sein. Für bestimmte zur eigenen Verfügung stehende Immobilien kann eine fiktive Immobilienrente angesetzt werden.
Bei spanischer Steuerresidenz ist das zu pauschal. Spanien besteuert grundsätzlich das Welteinkommen. Das DBA regelt anschließend die Besteuerungsrechte und die Vermeidung der Doppelbesteuerung.
Nein. Modelo 720 ist eine Informationsmeldung und keine eigenständige Immobiliensteuer.
Nein. IBI ist eine regelmäßig erhobene kommunale Immobiliensteuer. Die Plusvalía Municipal betrifft dagegen bestimmte Übertragungen städtischer Grundstücke.
Nein. Entscheidend ist insbesondere die steuerliche Nichtansässigkeit. Ein in Spanien steuerlich ansässiger Eigentümer unterliegt grundsätzlich dem IRPF-System.
Handelt es sich um die steuerlich anerkannte Hauptwohnung, fällt im IRPF grundsätzlich keine imputación de rentas inmobiliarias an. Andere Abgaben wie die IBI können trotzdem bestehen.
Dabei handelt es sich um ein rechnerisch angesetztes Immobilieneinkommen für bestimmte nicht vermietete und zur eigenen Verfügung stehende Immobilien. Die Hauptwohnung ist grundsätzlich ausgenommen.
Deutschland darf Einkünfte aus einer dort gelegenen Immobilie nach dem DBA besteuern. Bei spanischer Steuerresidenz sind die Einkünfte auch für die spanische IRPF relevant; eine zulässige deutsche Steuer kann im Rahmen der spanischen Regeln zur Vermeidung der Doppelbesteuerung berücksichtigt werden.
Bei spanischer Steuerresidenz kann eine ausländische Immobilie unter die Informationspflicht des Modelo 720 fallen, wenn die gesetzlichen Voraussetzungen und Schwellenwerte erfüllt sind.
Die IBI ist eine kommunale Immobiliensteuer, die grundsätzlich von der jeweiligen Gemeinde erhoben wird.
Sie ist die umgangssprachliche Bezeichnung für die kommunale Steuer auf den Wertzuwachs städtischen Grund und Bodens bei bestimmten Übertragungen.
Modelo 210 ist ein Steuerformular der spanischen Nichtresidentensteuer IRNR. Es kann insbesondere für nicht in Spanien steuerlich ansässige Personen mit spanischen Immobilieneinkünften oder Immobilien relevant sein.
Nach der 2026 eingeführten Fristenänderung läuft die reguläre Abgabefrist für die dem Jahr 2026 zuzurechnenden fiktiven Immobilienerträge vom 1. April bis 31. Dezember 2027.
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