📅 Zuletzt aktualisiert: 19.08.2026 · 📖 Lesezeit: ca. 17Minuten
Eine Wohnung, ein Haus oder eine Finca in Spanien zu finden, gehört für viele Auswanderer zu den wichtigsten Entscheidungen.
Gerade bei Immobilien sollte man sich jedoch nicht allein von Aussicht, Grundstück, Pool oder mediterranem Charme überzeugen lassen.
Entscheidend sind auch:
Besonders bei ländlichen Immobilien sollte vor einer langfristigen Miete oder einem Kauf sorgfältig geprüft werden.
Für die dauerhafte Vermietung einer Wohnung als gewöhnlicher Wohnsitz gilt in Spanien insbesondere die Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).
Davon zu unterscheiden sind beispielsweise:
Vor der Unterschrift sollte deshalb klar sein, für welchen Zweck und für welchen Zeitraum die Immobilie vermietet wird.
Ein Mietvertrag sollte möglichst schriftlich abgeschlossen werden.
Darin sollten insbesondere eindeutig geregelt sein:
Beim Einzug empfiehlt es sich, den Zustand der Immobilie umfassend zu dokumentieren.
Bei einer normalen Wohnraummiete verlangt Art. 36 LAU eine gesetzliche Kaution (fianza) in Höhe von:
Davon zu unterscheiden sind zusätzliche Sicherheiten, die Vermieter und Mieter vereinbaren können.
Bei Wohnraummietverträgen mit einer Laufzeit bis zu fünf Jahren beziehungsweise bis zu sieben Jahren, wenn der Vermieter eine juristische Person ist, darf eine zusätzliche Sicherheit grundsätzlich zwei weitere Monatsmieten nicht überschreiten.
Früher mussten Vermieter die gesetzliche Mietkaution bei der Junta de Andalucía hinterlegen.
Mit der neuen Ley 5/2025 de Vivienda de Andalucía wurde diese Hinterlegungspflicht bei der andalusischen Verwaltung abgeschafft.
Nach Beendigung des Mietverhältnisses ist der zurückzuzahlende Kautionsbetrag grundsätzlich abzurechnen.
Wird der geschuldete Restbetrag nicht innerhalb eines Monats nach Schlüsselrückgabe zurückgezahlt, sieht Art. 36 LAU hierfür gesetzliche Zinsen vor.
Bei einer normalen Wohnraummiete ist eine wichtige gesetzliche Regel zu beachten:
Diese Regel steht heute ausdrücklich in Art. 20 LAU.
Mietinteressenten sollten deshalb genau prüfen, wenn ihnen bei einer normalen Wohnraummiete zusätzlich eine „Maklergebühr“, „Agenturgebühr“ oder Gebühr für die Vertragserstellung berechnet werden soll.
Neben der eigentlichen Miete können weitere Kosten entstehen.
Typische Beispiele sind:
Verbrauchsabhängige Leistungen, die durch eigene Zähler erfasst werden, trägt nach der LAU grundsätzlich der Mieter.
Andere allgemeine Kosten oder Abgaben können unter bestimmten Voraussetzungen vertraglich auf den Mieter übertragen werden.
Ein solcher Vertragspunkt sollte schriftlich und eindeutig formuliert sein.
Nicht jede Reparatur ist automatisch Sache des Mieters.
Nach der LAU muss der Vermieter grundsätzlich die notwendigen Reparaturen durchführen, um die Wohnung in einem für die vereinbarte Nutzung bewohnbaren Zustand zu erhalten, sofern der Schaden nicht vom Mieter zu vertreten ist.
Kleine Reparaturen, die durch die gewöhnliche Nutzung der Wohnung entstehen, trägt dagegen grundsätzlich der Mieter.
Bei dringenden Reparaturen gelten besondere Regeln. Bei größeren Schäden oder Streit über die Verantwortlichkeit sollte rechtlicher Rat eingeholt werden.
Das sollte durch geeignete Unterlagen und gegebenenfalls eine unabhängige Prüfung bestätigt werden.
Zu pauschal. Das Catastro ist ein Verwaltungsregister und ersetzt nicht die Prüfung des Grundbuchs und der bau- beziehungsweise planungsrechtlichen Situation.
Nein. Es handelt sich um unterschiedliche Register mit unterschiedlichen Funktionen.
Nach der aktuellen Regelung der LAU trägt bei einer Wohnraummiete der Vermieter die Kosten der Immobilienvermittlung und der Formalisierung des Vertrages.
Falsch. Abgeschafft wurde die Hinterlegung der Kaution bei der andalusischen Verwaltung. Die gesetzliche Kaution nach Art. 36 LAU besteht weiterhin.
Nein. Alter und tatsächlicher Bestand beantworten nicht automatisch alle Fragen zur baurechtlichen Situation.
Gerade bei ländlichen Immobilien sollte Herkunft, Rechtsgrundlage, Qualität und Zuverlässigkeit der Versorgung geprüft werden.
Darauf sollte man sich keinesfalls verlassen. Die Folgen hängen von der konkreten Vertragsgestaltung ab.
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